Перепланировка квартир

Наверное, каждый собственник квартиры или жилого дома хоть раз задумывался о переустройстве своего жилища. На первый взгляд все просто – "мой дом моя крепость, что хочу, что и ворочу". И все бы ничего, если это одноэтажный частный дом. А если это первый этаж городской многоэтажки, и над вами восемь этажей? 

Или, к примеру, предприниматель покупает или арендует недвижимость и хочет сделать из нее офис/магазин/склад, тогда перепланировка жилого помещения будет возможна только после перевода его в нежилой фонд. Нежилое же помещение должно соответствовать не только пожеланиям собственника, но и определенным параметрам предусмотренными законодательством РФ.  

Вот тут и возникает вопрос. Как сделать все правильно, чтобы воплотить в жизнь свой проект перепланировки и не иметь проблем. Есть два варианта. Правильный – получить разрешение и спокойно сделать то, что хочешь. И неправильный (через СУД)- сначала сделать перепланировку, а потом ее узаконить. Оба варианта имеют право на жизнь, однако у неправильного могут быть такие последствия как:

  • проем сделан, а его делать нельзя – придется закладывать.
  • дополнительные временные и финансовые расходы на узаконивание перепланировки.

Рассмотрим все варианты:

Перепланировка жилого помещения


Ситуация 1
Все стены пока целы, и перепланировка квартиры/дома пока только в мыслях.

 1. Для начала находим технический паспорт на помещение (квартиру или дом). В нем находим план БТИ. Если плана БТИ нет его нужно заказать в местном отделении Федеральном Бюро Технической Инвентаризации( http://www.rosinv.ru/).
 2. Взяв план БТИ и свой проект перепланировки квартиры или дома (готовый дизайн проект, личные зарисовки, схемы) приходите к нам в проектную организацию. Мы, в свою очередь, на основании Строительных Норм и Правил, а также действующего законодательства проконсультируем Вас о вопросе легитимности предстоящих изменений Вашей собственности.

3. Если ваши желания совпадают с существующими нормами и правилами, наши специалисты подготовят для Вас проект перепланировки, включающий в себя следующие разделы:

  • Строительный. Выполняется при демонтаже или возведении стен, перегородок
  • Водопровод и канализация. Необходим при переносе или установке дополнительных туалетов, ванн раковин, моек.
  • Отопление. Выполняется при переносе радиаторов отопления, утепления балконов и лоджий. В этом разделе выполняется тепловой расчет для исключения теплопотерь.
  • Электрическая часть. Как правило, этот раздел требуется для перевода помещения в нежилое. В обычных квартирах и частных домах этот раздел требуется редко.
 4. Если предстоящая перепланировка жилого помещения невозможна, «но очень хочется», мы можем подсказать в индивидуальном порядке ряд необходимых мероприятий для уменьшения последствий.
5. После того, как проект перепланировки будет готов, необходимо обратиться в технический отдел организации, отвечающей за состояние Вашего дома (ДУК или ЖЕК). Здесь Вам выдадут заключение на возможность осуществления перепланировки.
6. С полученным заключением, проектом и документами на помещение, Вы отправляетесь в районную администрацию за распоряжением на перепланировку. Документ дает Вам юридическое право что-то менять в своем доме или квартире.
7. Имея на руках заключение, смело можно начинать строительно-монтажные работы. Разработанный нами проект можно оформить как приложение к договору с подрядной строительной организацией, либо использовать как инструкцию для самостоятельной стройки.
8. После окончания всех работ вызываем представителя БТИ, который вносит изменения в паспорт на помещения и выдает новый план
 

 

Ситуация 2. 

Перепланировка уже сделана, а план БТИ в паспорте еще старый. 

В таком случае оформление перепланировки квартиры/дома будет происходить следующим образом:

 1. Идем в БТИ и заказываем новый план помещения.
 2. Имея на руках два плана БТИ (новый и старый), фотографии, относящиеся к проведенным изменениям, и приходим к нам. При спорных случаях возможен выезд на объект.
3. Наша организация выдает Заключение о соответствии выполненной перепланировки строительным нормам и правилам (СНиП). В случае несоответствия нормам выход из ситуации оговаривается в индивидуальном порядке.
4. С полученным Заключением и рядом дополнительных документов необходимо обратиться в суд для легализации Вашей перепланировки.

И если мы задумываемся о перепланировке своей квартиры или дома, что говорить о владельцах каких-либо заведений (например, клубов, ресторанов, баров и др.)? Заведение общественного назначения должно отвечать не только эксплуатационным нормам, но и привлекать потенциальных клиентов, поэтому перепланировка нежилого помещения часто становится необходимостью. Для этого требуется установка и замена санитарно-технического и электрооборудования, инженерных сетей, изменение конфигурации всего помещения и пр.

Также перепланировка требуется, когда у собственников жилья возникает необходимость перевода помещения жилого фонда в нежилой. О том, как решить эту проблему, расскажем ниже.

Перепланировка жилой квартиры в нежилое помещение

Перепланировка нежилого помещения может включать в себя:

  Изменение метража;
  Обустройство дополнительного пространства;
  Снос объектов, зафиксированных в техпаспорте;
  Прорезывание дверных и оконных проемов (или их закладывание);
  Снос межкомнатных стен (или их монтаж).

Проект перепланировки: согласование и получение разрешения на строительно-монтажные работы.

Пожалуй, стоит предупредить, что перепланировка жилого помещения – процесс менее сложный и трудоемкий, чем нежилого.

Для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, надо предоставить в администрацию района следующие разделы проекта:

   Архитектурная часть (эскизный проект) согласованный с районным архитектором.
   Строительная часть крыльца.
   Перепланировка помещения (где показан вновь пробиваемый проем и демонтируемые и вновь возводимые перегородки).
   Водопровод и канализация (где показаны сантехнические приборы и аксонометрическая схема к ним).
   Отопление и вентиляция (где показаны отопительные приборы расчет отопления, и аксонометрическая схема к ним).
   Технологическая планировка (в зависимости от назначения нежилого помещения показывается расстановка оборудования).
   Электрооборудование.

 

Собрав весь пакет документов, можно обращаться в соответствующий орган. Проект перепланировки должен быть одобрен не более чем через 30 дней.

Узаконивание перепланировки должно осуществляться на этапе проекта. В противном случае владельцу может быть предъявлено множество претензий со стороны эксплуатационных организаций. Ведь при проектировании нежилого помещения следует учесть план эвакуации, установку системы пожаротушения и т.д.

P.S. Когда план БТИ уже получен, понимаешь, что нет предела совершенству – и можно подумать о следующей перепланировке.